عیار ارزی مسکن (گفتگوی پیمان مولوی با روزنامه جهان صنعت)
1401/06/22
عیار ارزی مسکن
احسان نیازمند- از سال ۱۳۹۰ تاکنون قیمت مسکن در کشور به طور میانگین نزدیک به متری هزار دلار است. قبل از این تاریخ قیمت مسکن در کشور به طور میانگین پایین‌تر از این نرخ برآورد می‌شد.
قیمت‌ها در بازار مسکن همواره از بازارهای موازی تبعیت می‌کنند. در این میان نرخ ارز تاثیر بسزایی بر بازار مسکن دارد. متوسط قیمت مسکن طی معاملات مرداد امسال شهر تهران به متری ۴۲ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان رسیده است.
این بدان معناست که در حال حاضر قیمت مسکن به طور میانگین در تهران حدود ۱۴۰۰ دلار به ازای هر متر مربع برآورد می‌شود. طبق تجربیات سال‌های گذشته اختلاف به وجود آمده میان نرخ دلار و مسکن پابرجا نمانده و بالاخره یکسان خواهند شد. در این میان یا باید شاهد افزایش نرخ ارز باشیم و یا شاهد کاهش نرخ مسکن. در این بین و با توجه به چسبندگی نرخ مسکن، گزینه اول محتمل‌تر است.
بررسی‌های قیمتی مسکن نشان می‌دهد این شاخص از ابتدای سال ۱۳۹۹ تا ابتدای سال ۱۴۰۱ بیش از صد درصد در عرض دو سال رشد پیدا کرده است.
برخی کارشناسان رشد قیمت مسکن را نوعی واکنش به تقاضای سرمایه‌ای این کالا دانسته و در اثر رشد دلار می‌دانند اما طبق آمارها سرعت افزایش قیمت مسکن از دلار نیز در این مدت بیشتر بوده است. شیب نمودار رشد قیمت در مسکن و دلار نیز نشان می‌دهد سطح افزایش در قیمت مسکن صعودی‌تر از دلار بوده است. این موضوع شاید موجب شد تا هزینه دلاری مسکن در تهران نیز به سطح بی‌سابقه‌ای در دو سال اخیر دست پیدا کند.
طی دهه‌های گذشته بازار مسکن همواره جلوتر از تورم حرکت کرده است
پیمان مولوی اقتصاددان در گفت‌و‌گو با «جهان‌صنعت» خاطرنشان کرد: چیزی تحت عنوان حباب در بازار مسکن وجود خارجی ندارد. این موضوعی است که بیشتر رسانه‌های ضد بازار املاک و مستغلات در موردش صحبت می‌کنند. همان‌طور که عده‌ای نیز این بحث را در مورد بازار سرمایه مطرح می‌کردند.
او در ادامه افزود: رشد بیش از اندازه و همچنین رشد کمتر از اندازه وجود دارد. برخی افراد رشد بیش از اندازه را به عنوان حباب می‌شناسند. اما بازار مسکن اینطور نیست؛ رشد بازار مسکن کاملا طبیعی بوده است. این قضیه چند دلیل را شامل می‌شود.
مولوی اذعان داشت: طی دهه‌های گذشته بازار مسکن همواره جلوتر از تورم حرکت کرده است. این بازار همواره در نرخ بهره حقیقی منفی رشد داشته است. از سال ۹۷ تاکنون متوسط نرخ بهره حقیقی منفی ۲۰ درصدی را شاهد هستیم. این بدان معناست که تورم بدهی‌های ایجادشده را جبران خواهد کرد. بازار مسکن نیز از لحاظ ورود سرمایه و دارا بودن ریسک اندک همواره جذاب بوده است.
متوسط حرکتی بازار املاک و مستغلات در تهران الزاما هزار دلار نیست
این اقتصاددان همچنین گفت: متوسط حرکتی بازار املاک و مستغلات در تهران تقریبا هزار دلار محاسبه می‌شود. ولی الزاما هزار دلار نیست.
شما می‌توانید در این بازار یک روند بالا به پایین داشته باشید. در تحلیل آن یک خط میانه وجود دارد که در نزدیکی هزار دلار حرکت می‌کند. در کنار آن خط‌های دیگری موسوم به کف بالا و کف پایین نیز وجود دارند. تحلیل بین این حرکات متفاوت است.
مولوی افزود: به عنوان مثال در اردیبهشت‌ماه روند قیمت دلاری املاک و مستغلات به نقطه‌ای پایین‌تر از کف رسیده بود. دلیلش هم این بود که دلار جهش زیادی داشت و سیگنالی که در آن زمان به سرمایه‌گذاران داده می‌شد، این بود که بهترین زمان تبدیل دلار به ملک همین حالا است.
او در ادامه گفت: این اتفاق در بُعد بسیار بزرگ‌تری و در سال ۹۷ افتاده بود. در ماه آذر و دی ۹۷، با دلار ۱۸ هزار تومانی می‌توانستید یک آپارتمان ۱۰۰ متری در تهران را با مبلغی نزدیک به ۵۰ هزار دلار خریداری کنید. پس از آن دلار ریزش پیدا کرد و تقریبا تا تیرماه ۹۹ به آن نقطه ۱۸ هزار تومان بازنگشت. این در حالی بود که قیمت ملک به لحاظ دلاری ۱۴۰ هزار دلار شده و رشد کرده بود.
پیش‌بینی از نقطه تعادل نرخ دلار در سال‌های آینده
این اقتصاددان خاطرنشان کرد: بازارهای سرمایه‌گذاری مانند ترن هوایی بالا و پایین می‌روند. از همه مهم‌تر دارای یک نوع حرکت سینوسی پارادایمی به سمت جلو دارند. متوسط و نقطه تعادلی نرخ دلار در اقتصاد ایران در سال‌جاری ۳۲ هزار تومان است. سال آینده ۳۹ هزار، در سال ۱۴۰۳ به ۴۷ یا ۴۸ هزار تومان خواهد رسید و در سال ۱۴۰۴، ۶۰ هزار تومان خواهد بود.
مولوی همچنین گفت: بازار مسکن، بازار ارز و همچنین سایر بازارها خودشان را با این نرخ دلار تطبیق خواهند داد. اما اصلا دلیلی ندارد که این تطبیق همزمان باشد. ممکن است موضوع برجام به نتیجه برسد و کمی از فشار موجود بر اقتصاد کشور برداشته شود. در این صورت شاهد حرکت کندتر بازار املاک خواهیم بود.
او در ادامه گفت: اما آن چیزی که منجر به رشد و گرفتن فاصله اندک از چرخه طبیعی رونق و رکود بازار املاک و همچنین دیگر بازارها می‌شود، بحث تورم شدید است. تورم در اقتصاد ایران همه بازارها را ناخودآگاه به سمت بالا می‌برد. دلیل این حرف نیز این است که چنانچه امسال تورم در ایران ۴۰ درصد باشد و در آمریکا ۱۰ درصد، به ناچار شاهد رشد ۳۰ درصدی دلار خواهیم بود.
با پول‌پاشی نمی‌توان اقتصاد کشور را سامان داد
مولوی در پایان اظهار کرد: این موضوعی نیست که بتوان از آن جلوگیری کرد. شاید بتوان به مدت یک یا دو سال با پول‌پاشی از این اتفاق جلوگیری کرد، اما در سال بعد قطعا شاهد جهش خواهیم بود. بین بازارها یک دینامیک وجود دارد. بازار مسکن از آن جایی که مانند بازار ارز دستوربردار نیست، حرکتش کمی سریع‌تر از بازارهای دیگر بوده و بازارهای دیگر ریسک بیشتری را برای سرمایه‌گذار دارند. بازار مسکن بازاری است که ذی‌نفعای بسیار قوی داشته و عموم مردم نیز در آن ذی‌نفع هستند.